Magánszálláshely-szolgáltatási tevékenység szabályozása a VII. kerületben

Budapest belső kerületeiben az elmúlt időszakban jelentősen átalakult a rövid távú lakáskiadás szabályozása, és ez különösen igaz a VII. kerületre. Bár sokan úgy gondolják, hogy teljes tiltás lépett életbe, a valóság ennél árnyaltabb: a működés továbbra is lehetséges, de az új belépők számára szinte minden kapu bezárult.

2025. január 1. és 2026. december 31. között ugyanis fővárosi szintű moratórium van érvényben. Ez azt jelenti, hogy ebben az időszakban Budapesten nem lehet új rövid távú szálláshelyet (vagyis kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást, azaz egyéb és magánszálláshelyet) regisztrálni az NTAK rendszerben.

Erzsébetváros ezt a korlátozást még tovább szigorította. A 2025 őszén elfogadott helyi rendelettel (33/2025. (IX. 24.) önkormányzati rendelet) olyan feltételeket vezetett be, amelyek a legtöbb hagyományos bérház esetében nehezen vagy egyáltalán nem teljesíthetők. A rendeltben megfogalmazottak ugyan nem tiltják ki nyíltan a rövid távú szálláshelyeket elméletben, mégis olyan feltételeket szabnak, hogy a gyakorlatban nagyon kevés ingatlan felel meg az előírásoknak.

A szabályozás egyik legfontosabb eleme, hogy lakóépületekben csak nagyon korlátozott mértékben lehet ilyen tevékenységet végezni. A teljes lakóterület legfeljebb 10 százaléka használható szálláshelyként, és az is kizárólag a földszinten. Ez már önmagában kizárja az emeleti lakásokat. Emellett szigorú előírások vonatkoznak a szobák méretére és felszereltségére is: például egy kétágyas szobának minimum 12 négyzetméteresnek kell lennie, és minden szobához külön fürdőszobát kell biztosítani. Ha mindezt átgondoljuk és összevetjük a klasszikus pesti bérházak ismert adottságaival, láthatjuk, hogy az előírások többsége nehezen teljesíthető.  A részletes szabályozás a cikk végén megtalálható.  

Fontos azonban, hogy a rendeletben foglalt korlátozások az új engedélyekre vonatkoznak, amelyek a moratórium miatt 2026 év végéig a jelenlegi szabályozás szerint nem adhatóak ki. Azok a szálláshelyek, amelyek 2024 végéig megszerezték a szükséges regisztrációkat, továbbra is működhetnek, a szabályok és adminisztratív kötelezettségek mellett.

Egy másik lényeges előírás a 2025 decemberében elfogadott önkormányzati rendelet (6/2025. (XII. 10.) önkormányzati rendelet), amely társasházi megállapodás megléte alapján a működési napok számát szabályozza. Amennyiben a társasház hozzájárul a szálláshely-szolgáltatáshoz, akkor az egész évben végezhető a tevékenység. Ha azonban nincs társasházi megállapodás, akkor a megengedett napok száma nulla – vagyis a gyakorlatban nem lehet működni.  A társasház hozzájárulását a meglévő szálláshelyeknek is be kell szerezniük 2026.12.31.-ig.

A mostani helyzetben a már engedéllyel rendelkező szálláshelyek továbbra is működhetnek, az újak számára viszont a moratórium és a szigorú kerületi feltételek együtt teljesen ellehetetlenítik a belépést. Emiatt az ingatlan tulajdonosok számára előtérbe kerülhetnek olyan alternatív megoldások, mint például hosszabb távú bérbeadás, a befektetők számára a kereskedelmi célú szálláshelyek közül igen nagyarányú befektetés mellett panzió kialakítása a társasházzal együttműködve, vagy akár a már engedéllyel rendelkező szálláshelyek átvétele. A lehetőségek nem tűntek el, csupán átalakultak.

Aki a moratórium lejárta után mégis magánszálláshely létesítésében gondolkozik, annak érdemes már előre felkészülnie. A szabályok összetettsége miatt szinte elkerülhetetlen a jogi és építészeti szakértők bevonása, ráadásul a szükséges dokumentációt csak megfelelő jogosultsággal rendelkező tervező készítheti el.

Végül nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy az engedély nélküli működés komoly következményekkel járhat. Hatósági ellenőrzés esetén bírságra, sőt akár a tevékenység azonnali megszüntetésére is sor kerülhet. A jelenlegi szabályozási környezetben ezért különösen fontos a jogkövető működés és az alapos tájékozódás.

A hivatkozott rendeletek itt  és itt  érhetőek el.

A „Szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásáról szóló, illetve a tevékenység adataiban bekövetezett változás bejelentése” formanyomtatvány innen érhető el.

Ehhez többek között csatolni kell a Városfejlesztési és Üzemeltetési Főosztály - Kerületfejlesztési és Főépítészi Osztályánakállásfoglalását, mely az alábbiak alapján elkészített dokumentáció alapján adható ki:

*Városfejlesztési és Üzemeltetési Főosztály - Kerületfejlesztési és Főépítészi Osztályának állásfoglalásához szükséges dokumentáció tartalma

Az Erzsébetváros Építési Szabályzatáról szóló Budapest Főváros VII. Kerület Erzsébetváros Önkormányzata Képviselő testületének 25/2018. (XII.21.) önkormányzati rendeletének (EÉSZ) 6. § (6) bekezdése alapján a főépítészi állásfoglalás igazolásához az alábbiak szerint kell megfelelni:

Kereskedelmi célú szálláshely szolgáltatás, beleértve a rövid távú lakás kiadást és a turisztikai célú rövid távú lakáskiadás szolgáltatást, lakóépületben az alábbiak szerint helyezhető el a 24. § előírásainak betartása mellett:

a) legfeljebb az épület lakó rendeltetésű hasznos területének 10%-án;

b) az épületek földszintjén;

c) ahol a minimális szobaméretet az alábbiak szerint kell biztosítani:

ca) egyágyas elhelyezés esetén minimum 8 m2,

cb) kétágyas elhelyezés esetén minimum 12 m2,

cc) minden tovább ágytól ágyanként további 4 m2-t kell biztosítani, és

d) minden szobához közvetlenül kapcsolódó fürdőszobát, amely legalább wc-t, mosdót, tusolót magában foglal, kell biztosítani,

e) panzió legalább 6 szobával, és reggeliző helyiséggel létesíthető.

Az EÉSZ 24. § alapján: 

Lakó-, illetve szállás céljára szolgáló rendeltetés önálló rendeltetési egységének alapterülete a 30 m2-nél legyen nagyobb és huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségei:

a) nem alakíthatók ki:

aa) előkert nélküli, közhasználatú terület felé nézően – magasföldszintet kivéve - földszinten;

ab)1 – utcai járdaszinthez viszonyítottan – terepszint alatt;

b) közül legalább egynek a legkisebb alaprajzi mérete is a 3,6 méter értéket érje el.

Benyújtandó dokumentumok:

a) a teljes lakóépület hasznos alapterületi kimutatása (ingatlan-nyilvántartás - földhivatal - nyilvános felületén lekérhető), melyből a 10 % ellenőrzése során a lakóterületek alapterülete számítandó be,

b) a lakóépületben nyilvántartott további szálláshelyek összes alapterülete albetétenkénti bontásban (www.erzsebetvaros.hu weboldalon nyilvántartott adatok alapján, az EÉSZ 6. § (6) bek. a) pontjában foglaltak igazolandóak),

c) a szálláshely berendezett alaprajza (M=1:100) melyen fel vannak tüntetve a helyiségek alaprajzi méretei és alapterületeik.

A dokumentációt csak kamarai regisztrációval rendelkező építészmérnök készítheti el.