Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatási tevékenység szabályozása a VII. kerületben

A rövid távú lakáskiadás szabályozása a közelmúltban igen szigorú keretek közé lett szorítva, valamint egyes kerületek külön önkormányzati rendeletekkel tették szinte lehetetlenné az új szálláshelyek kialakítását. Értelemszerűen ezek a szabályozások a 2025.01.01.-2026.12.31. közötti időszakban érvényben lévő főváros egész területét lefedő moratórium – mely szerint nem lehet az NTAK rendszerében új rövid távú szálláshelyet regisztrálni – utáni időszakra vonatkozó szigorúbb keretrendszert vetítik elő.

Érdemes kitérnünk a magánszálláshelyek szabályozása mellett a kereskedelmi szálláshelyek esetére is.

Kereskedelmi szálláshelyek közé soroljuk a szállodát, panziót, közösségi szálláshelyet – ide tartozik a hostel –, kemping, üdülőház. Értelemszerűen Budapest belvárosában a hosteleket és panziókat találunk ezek közül, a szállodák mellett.

Egy településképi eljárást követően az ilyen típusú szálláshelyek bejelentésköteles tevékenységnek számítanak. Ha már rendelkezel egy, a tevékenységet lehetővé tevő településképi határozattal, akkor a tevékenységet a jegyzőnél kell bejelenteni, aki nyilvántartásba veszi és értesíti az illetékes szakhatóságokat (pl. NÉBIH, tűzvédelem, stb.). A szálláshelynek meg kell felelnie az adott szálláshely típusra vonatkozó külön követelményrendszernek, és ugyanúgy le kell folytatni a kötelező minősítési eljárást, mint a magánszálláshelyek esetében.  Ebben a rövid cikkben nem térünk ki a részletes megfelelési kritériumokra szálláshely típusonként, melyek megtalálhatóak a minősítési rendeletben (40/2025. (III. 11.) Korm. rendelet).

Röviden a panzióról annyit szögezzünk le, hogy annak legalább 6, maximum 25 darab privát szobát kell biztosítania, minimum 11 ággyal, recepcióval, vagy vendégek fogadására kialakított résszel, valamint köteles legalább reggelit biztosítani erre alkalmas közösségi térben.

A hostelekben ezzel szemben jellemzően közös használatú szobákat, közösségi tereket alakítanak ki, alacsonyabb komfortszint és ágyankénti értékesítés mellett, viszont itt is meg kell felelni bizonyos minimumkritériumoknak, például annak, hogy minimum 3 szobával és 12 ággyal rendelkezzen a szálláshely.

Vonatkozó jogszabályok:

2005. évi CLXIV. törvény a kereskedelemről

239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetés rendjéről

40/2025. (III. 11.) Korm. rendelet a szálláshely-minősítési eljárásról és követelményrendszeréről

Mindemelett fontos ismerni az adózási, a munkajogi, fogyasztóvédelmi, tűzvédelmi, munkavédelmi és építésügyi szabályzásokat is.

Erzsébetváros Önkormányzata nem csupán a rövid távú lakáskiadás feltételeit szigorította jelentősen, hanem a kereskedelmi szálláshelyekét is. Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ugyanazon kerületi szabályok vonatkoznak ezen típusú szálláshelyekre is, mint az „airbnb jelleggel” működőkre.  A szabályozás értelmében a teljes lakóterület legfeljebb 10 százaléka használható szálláshelyként, és az is kizárólag a földszinten. Ez már önmagában kizárja az emeleti lakásokat. Emellett szigorú előírások vonatkoznak a szobák méretére és felszereltségére is: például egy kétágyas szobának minimum 12 négyzetméteresnek kell lennie, és minden szobához külön fürdőszobát kell biztosítani. Panzió esetében a rendelet kimondja, hogy panzió csak legalább 6 szobával és reggelizőhelyiséggel létesíthető. Továbbá a rendelet azt is kimondja, hogy nem üzleti célú közösségi vagy szabadidős szálláshely sem helyezhető el a lakóépületben, ami gyakorlatban azt jelenti, hogy a hostel jellegű működés sem engedélyezhető a kerületi bérházak esetében.

Egy másik lényeges előírás a 2025 decemberében elfogadott önkormányzati rendelet, amely társasházi megállapodás megléte alapján a működési napok számát szabályozza. Amennyiben a társasház hozzájárul a szálláshely-szolgáltatáshoz, akkor az egész évben végezhető a tevékenység. Ha azonban nincs társasházi megállapodás, akkor a megengedett napok száma nulla – vagyis a gyakorlatban nem lehet működni.  A társasház hozzájárulását a meglévő szálláshelyeknek is be kell szerezniük 2026.12.31.-ig.

Nincs könnyű helyzetben az, aki új belépőként szeretne ezen a piacon működni a jövőben. Érdemes elgondolkodni más lehetőségeken, például a hosszú távú bérbeadásban, vagy már működési engedéllyel rendelkező szálláshelyek megvásárlásában. A vállalkozó szellemű befektetőknek, pedig nem lehetetlen egy panzió kialakítása a kerületi szabályozások alapján.

Vonatkozó jogszabályok

33/2025. (IX.24.) önkormányzati rendelet  az Erzsébetváros Építési Szabályzatáról szóló 25/2018. (XII.21.) rendelet módosítása

6/2025. (XII. 10.) Önkormányzati rendelet